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加拿大银行推出无本金贷款:你敢借吗?

有这样一种贷款,你只需每月付利息而不用还本金,听起来是不是很美好?这还真不是做梦,加拿大信贷机构 Merix Financial 就率先向市场推行了“无本金贷款”,并指出对退休养老来说尤其划算。

所谓“无本金贷款”,又称“只付利息贷款”。顾名思义,这种贷款与传统的抵押贷款不同,它只要求借款人在贷款初期偿还贷款的利息部分,无需偿还本金。而在预先设定的期限(常见的有5年、7年、10年等)过后,信贷机构才会开始要求借款人一同偿还本金和剩余的利息。

根据Merix Financial的宣传材料,假设某借款人以4%的固定利率申请一份为期超过25年的400,000加元的贷款,依照常规的还款方式,其每月的还款额为1,900加元左右;而如果选用“无本金贷款”,在其仅需支付利息的阶段,每月的还款额仅为1,300加元左右,可腾出600加元的现金流。

Merix Financial举例说,假如你有:

一个50万元的住房,每年升值2%;

400,000元的抵押贷款;

你目前每月RRSP存入500元;

你对边际税率为37%;

你的RRSP年回报率为4%。

现在,假设您有两种新抵押贷款可选择:定期的固定五年利率3.49%,或者五年固定利率3.88%的“无本金贷款”。

如果只支付利息,您的贷款每月将减少505元,这样你可以在RRSP中投入更多。

经过认证理财师测算:五年后,采用“无本金贷款”借款人的税前净值为243,741,而首付20%即10万首付的贷款者此时税前净值238,923元,二者相比差了4818元。也就是在短短60个月内,“无本金贷款”者税前净值多出近5000元。真正的魔力还不在于此,因为有多年复合市场收益。 25年后,“无本金贷款”者的RRSP远远超过其他贷款者的两倍。一旦退休,房主可以换小房并偿还剩余的抵押贷款。

Merix Financial也承认,风险一定存在。如果房价下跌,一切皆有可能。不过该机构认为“无本金贷款”的风险实际上低于典型的保险抵押贷款。理论上说“无本金贷款”对贷款机构来说风险巨大,事实上,依据加拿大房地产协会的平均价格数据,全国平均房价从高峰时期有限下降。加拿大的长期住房升值率为3%以上,因此从长远来看,拥有该产品的房主即使没有支付本金也有可能投资房产。

显而易见,这种贷款形式对于当前现金流紧张,却有心购买房产的人士十分具有吸引力。 这对于陷入疲软的加拿大楼市来说,无异于一剂强心针。当然“无本金”的贷款形式也意味着风险,引发了业界对于加国金融安全的隐忧。

2008年美国金融危机就与“无本金贷款”不无关系。美国在2002年为刺激房产市场推出结构与“无本金贷款”相似的“30年浮动利率贷款”,仅要求借款人在贷款的前五年依照极低的利率还款,而且很多机构推出零首付贷款。在房价蒸蒸日上的时候,对于买家来说银行 这无条件借钱让你发财,不借白不借,直到金融危机爆发。

几年前,澳大利亚房地产市场进入新一轮的疯涨周期,而当地信贷机构也借机向购房者大肆发放“无本金贷款”形式。据统计,仅在2014至2015年间,澳大利亚批准了价值7,060亿澳元的贷款额,而其中有42%的贷款为“无本金贷款”。如今,有一大批贷款人的“5年无本金还款期限”已经或即将到期,而市场已经出现警戒迹象。澳洲的房价显示出了明显的回落态势。一旦发生大面积的借款人违约现象,澳洲房产市场或难逃风暴洗礼。

THE END
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