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房市初入淡季,捡漏越来越难,买家市场悄然不再

这才11 月中旬,距离年底节假日还有一段距离,各项工作仍井然有序进行,循环往复的圣诞歌曲尚未全面响起,然而,随着2019-2020 冬季第一场雪提前到来,秋风萧瑟骤然变成寒风入骨,本周更是风雪交加,房市开始有了年度淡季的迹象:并不是销售放缓,而是好房源继续减少,讲价空间进一步缩小,看房人在加紧买房的脚步中发现,捡漏掐尖的机会几乎没有,买家市场悄然不再。

实践出真知,在拿数据说话前,先说说我最近在市场上游走的体会吧。人说地产经纪做久了,到最后都愿做卖家代理,买家生意由新人或半新不旧的来做才好。这种说法,其中有很多我不想在此啰嗦的道理。对我来说,市场上滚打近10年,卖家和买家代理自然都无数次做过,虽然是两股劲儿,我都相同的热爱。

带买家看房是我这些年来,从不会厌倦,且乐此不疲的一个重要工作内容。了解整体市场,体察社区民情,展望未来房市发展动向,不能仅从卖房的角度看,更要从买房的视野,宏观了解。房市上,如果有什么疑惑是看一套房子解决不了的,那就看两套,多套。

来说下列治文山的Crosby 地区,最近带客人在此看房,温故知新,有些感慨。

最早带客人看Crosby,是7 年前。当时的 Crosby ,远未像后来这些年受到重视,被我的国内客人称为“ 花子区” (北方人称乞丐为花子),因其房屋外观的年久失修,租客众多导致的人口杂乱。

造成这种杂乱的原因可想而知。Crosby附近有列治文山轻轨火车站,规模不小的商业中心,COSTCO,HD等大型连锁购物商场,食肆林立,交通便利的同时,人口流动多,如果只是偶然路过,不知其安静怡人的一面,得出上述结论不足为奇。

当时被推崇的社区,多是现在贵的让人咂舌的北约客,多伦多市区中心,以及北部约克郡的好社区,Crosby并未受到重视。当时一幢占地 50/135的独立屋,非常好的居住空间和装修状况,$60 万上下可轻松拿下。甚至一些占地相同,条件一般,需要稍微打理一下的物业,$50万上下即可入手。

再次带客人看Crosby,是2016年底,这个社区早已与时俱进,无论从价格还是交易量上,都今非昔比,接近最后的疯狂。记得我带客人看过的一个物业,占地如上,空间不错,内部条件一般,要价$ 129 万,基本没有过多的还价空间。

今夏的Crosby,同样占地,50/110,或者 50/135 的大平房,价格回落到 2015年到 2016年初,成交价多数不超过百万,基本在 $95万下。我这里说的是平均价,很多条件非常好,占地朝向受众多的大平房,接近以及过百万的不少。

然而就在这个月,同样条件的物业,无论从要价到成交价上,以及市场上停滞的时间,明显好过前几个月。这样的趋势,我相信,明年开春还会延续下去。

事实上,Crosby这个区域,不仅是交通便利,出行方便,它更大的优点是,物业排列整齐,半独立和独立物业占地都非常好,近年来,Crosby越来越火不是没有道理。该区推倒翻建的物业越来越多,几乎占了整个社区的四分之一,且没有停下的迹象,现在入市,无论是自住还是投资,都是非常好的机会。

首先,该区新建物业仍未超过三分之一,本来的大地老房,还没有像北约客以及很多翻建宠儿的区域那样,所剩不多的老房恃宠而骄,性价比已然不正常;Crosby正好相反,占地好,居住空间大的平房仍然占多数,价位上非常有优势,并且,这些看上去老旧的物业,无论从房屋本身的状况,居住面积上来看,抛开投资,买来自住也很合适。完全不必去考虑装修,拎包入住,随时出租,

其次,Crosby这个区域,真的太适合投资出租了,交通不多说,物业类型独特,多数是分门出入,可以上下出租给两户不同的租客。这样,租客的负担没那么重,房东的收益比只租给一家人多些。两家分租不像群租那样不好管理,保险上也没那么多特殊要求;分租给两家,对租客和房东都很方便。

我们这次看到的一个心仪物业,房东自己住在分门出入的半地下室,租客住在主层,租客和业主相处融洽,主层比地下租金自然高很多,不失为一种以房养房的好办法。

最近看了一篇“星报”的房市方面的报道,加拿大国家权威房屋机构,CMHC,已经将大多伦多地区从”房市高风险“范围内划分出去,这也是自2015年以来的第一次。

CMHC 在其第四季度的报告中指出,虽然整个大多伦多地区,仍然有部分社区的房市表现不稳定,整体来看,随着泡沫被逐渐挤出,房市危度已降至中位。

有意思的是,CMHC的市场分析师说,” 尽管整体房市风险减少,而有些物业类型却依然令人担忧,比如共管公寓,在价位和销售上都过热。”这位分析师接着说,无管理费物业放缓,那些便宜的,首次置业者能供得起的共管公寓,却热度过高。

换言之,无管理费独立屋以及半独立,镇屋,价格进一步平缓,如果有泡沫,已经被挤的差不多,性价比高,值得入手。国家房屋及贷款机构的权威评断,和我在前些篇文章中一再强调的如出一辙。理论和实践相结合的事实展现。

CMHC 的数据还说,大多伦多地区的首次置业者,年龄从25岁到34岁,上涨 3.7%,而房源继续减少,租盘同样紧张。

我的华人客户里,有人跟我说,这次自由党上台,一定为穷人谋福利,豪宅或者大户型独立屋恐怕会滞销。这真是挂一漏万的说法啊,可别忘了,自由党的移民政策如此放开,未来三年,落地移民不少于100万,除了少量难民,多数移民的财力和见识都不在我们当年之下,其中80% 将落户大多伦多,这样的情况,房价和租金,即便是政府的15%外国买家税,以及央行的B20 贷款压力测试依然存在,也不能阻止房市稳定向前的脚步。

作为买家,目前需要加急考虑的,是加快脚步,趁着租金高涨,房价仍好,入手一套,长期持有,心安为重。

THE END
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