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买镇屋出租 须注意避开的几个“坑”!

投资客人如果预算有限,又不想费心思管理,还要租售比好,可以考虑买镇屋。只要钱花在正确的地方,镇屋还是独立屋,都是不错的房产投资,前者租金好,后者升值大。镇屋,通常在国内被称为“联排别墅”,从出租投资的角度来讲,有很多独立屋不能比的优势。半独立屋近年来逐渐淡出市场,在此不提。很多国内投资客人,包括部分本土华人投资者,觉着镇屋未来无法翻建,外围装修也有一定的局限性,小门小户的感觉。

多数时候,翻建就是个情怀。那些买了大地老房,希冀未来可以推倒重建的投资客人,我看到的,其中99%的买家,从买来出租,到最后卖出,都没有做到“推倒重建”,原因各异。反倒是,为求翻建买老房,在出租投资那些年,不断接到租客的各种修补电话,不胜其烦。

大麻合法后,租住在独立屋里的房客,邻居住的远,更方便偷摸种大麻,后果很严重;即便是那些买独立屋用来自住的客人,秋天清理落叶,夏季铲草剪枝,冬季扫雪除冰,这些还都是外边的活,因为房子年代久远而引起的地下室倒灌水,慢渗水,换屋顶,室内保温棉加换,暖炉和水炉更新等等,业主永远有操不完的心。

我自己的独立屋,也才30年而已,属于房子里的青壮年,而且前业主保养良好。即使这样,搬家后也没少了小修小补。可想而知,那些价格好,可作为未来翻建的大地老房,50年以上起步,平时的修补更不会少,自己住还好,出租出去,麻烦必然多。

您说,请物业管理公司啊。呵呵,物业管理公司不是神人,物业需要的修补,租客任何需要钱解决的问题,都是从您房东口袋里出。交钱给物业管理费,房东只是免去直接与租客打交道的麻烦而已。只拥有一栋物业的情况下,不符合投资理念。

当然,您如果买的是多单元出租物业,主要靠分租赚钱的物业,租客多,事情更多,管理起来占据了一个人的全职工作时间,这样的情况,非常有必要请物业管理公司。好,说到这儿,聪明的读者您,已经从投资独立屋的种种麻烦,反面推论出买镇屋的好处了吧。

首先,无论从居住面积到使用功能,包括铲草扫雪等,镇屋远比独立屋好打理。您不必整天费心思在各种修理上。其次,镇屋相对安全,左邻右舍,人多眼杂,租客通常不会召集闲杂人等开派对,重大麻的可能性更小。

至于未来升值,镇屋的升值潜力和比例,不比独立屋差,因为镇屋的买入价低,升值的数据看着自然低,比如无管理费物业上涨10%,您$50万买的镇屋,升值$5万,$100万买的独立屋,升值$10万。有钱买独立屋,赚的也多,咱们说的是,在您预算有限的情况下,买镇屋。说说买镇屋需要避开的几个小坑吧。我自己认为是坑,如果您不这么看,也没错,到处是镇屋,都有人住着呢,所以,各花入各眼。

第一条,尽量避免紧靠大路边的镇屋,也不要图便宜,买高压线附近的镇屋。道理不用多讲,大家都懂,临街太吵,夜里来往车辆闪灯,人住在里边不舒服;高压线的坏处,更无需赘言,无论出租还是重售,受众面都少些。

偏偏大多数镇屋,无法避免的距离大路近,也有很多就在高压线旁边,没办法,谁让咱是镇屋呢。只有少数年代久远的镇屋,背靠景观,院子比现在很多独立屋都大很多,那是因为过去地广人稀,开发商任意发挥,暴殄天物。镇屋靠大路这点儿,和Condo大楼的交通便利有一拼,是加分项。当然,再次强调,不是紧邻大街就好。

第二条,如果只是出租用,同时价格相差明显,不必买把边的镇屋,或者角房。这个原理,类似于地产里的那条定律:在一个好区,买最差的那栋房,让其它的好房贵房带着您的物业升值。您买的是好社区,不用和房子较劲。再豪华,院子再大,也是镇屋,不如就买中规中矩的户型和朝向。这个见仁见智,我个人观点。

第三条,买镇屋最后不要全新,也不能太旧,10年之内最理想。买镇屋当然越新越好,可是新房贵啊。举例说,目前列治文山,Aurora的新建镇屋,比本地的大地老房独立屋都贵,买新屋舒服,性价比真心不舒服。

镇屋的新旧程度和重售价,有个临界点,也就是说,用相对最合适的价格,买到相对最好房龄的镇屋。过了那个点,不是价格太贵,就是房子太旧。这要看房多才能体会,或者,与您的经纪商量。

第四条,不要买有任何管理费的镇屋,即便是Freehold,永久拥有那种,每月只有大约一百多块钱的公众设施费,也最好不要买。

有共管费的镇屋,出租没区别,但重售与无费镇屋差一些。

最后,啰嗦一下。很多投资客人,目的似乎比较明确,买房就为出租,未来自住不考虑;计划租金打出开销,希望未来房产升值。虽然这里包含了两个意思,但不外乎一个目标:有的放矢,钱花对地方。

到了真正看房时,就忘了初心。不是拿着物业当成自住,先入为主,就是把物业当成千秋万代的投资,要求过多。最后难免眼高手低。

关于出租投资回报,过去说了很多次,目前大多伦多市场上,买房靠租金赚钱很难,打出开销有可能,但也要看物业种类和地点,除非您专门就买个上边提到的那种多单元,专门用来出租赚钱的物业。出租投资,基本没有”鱼和熊掌兼得”的物业,当然任何事情没有绝对,我说的是基本上,大多数情况下,没有。

所以,折衷考虑,尽量兼得,来个鱼和熊掌双拼。买个无管理费镇屋,不要太旧,也不是全新,地址和户型中规中矩,出租不难,未来升值不会落后,这样就很好,这就是把钱花对了地方。

THE END
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