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卖房前装修,哪几项升级回报率最好 ?哪些投入最不值 ?

2021 房市开年红,1 月尚未过半,已可看出,独立屋仍延续刚过去的圣诞月,表现亮眼。即使差强人意的物业,上市后也会立刻受到众多买家关注;有低开高走抢单物业,周末预约看房的经纪过百,真正的僧多粥少。

疫情一波三折,变异病毒已经登陆,安省每天感染人数几乎失控,令人心忧。兵荒马乱的加拿大,唯有房市,病态般亢奋。

无论房市多火爆,市场上总有因年久失修,升级不当而滞销的物业;而那些装修和升级实惠且养眼的房,即便是在相对平静的市场下,也会脱颖而出,被买家抢走。

过去这些年里,无论带买家看房,还是为卖家售房,虽角度不同,但在物业装修,室内外升级上,有一些来自实践中的心得。

作为业主,平常的日子里,不卖房也可能会想着给自家物业做些必要升级,毕竟,个人生活质量才是头等大事。

想说的是,即使您在做升级装修的那一刻,完全没有要卖房的打算,也务必将未来 “可能会卖房 ” 纳入考虑。

如果完全按照个人喜好装修,而您还特立独行,品味非主流,装修自然无法顾及大众的接受程度,真到卖房那一天,应了那句:“好看的皮囊千篇一律,有趣的灵魂万里挑一 ” ,错过一万个买家,悔之不及。

哪些装修性价比高,回报率好,物超所值呢?今天就由外及里,提纲挈领的说说。

1. 外墙贴石。用人造石,抑或天然石,替代乙烯塑料板,尤其房前,进门,书写门牌号的门楣,房左右侧面拐角处,总之从正面一眼能看到的所有地方,贴石。门脸贴石头的房,看着非常上档次。

成本上,举例:铺设36 尺的门框,40 尺屋角,一条门楣,材料包括两层防水隔层,防腐板与固定,通常的开销大约是 $9500, 可收回 96% 成本,回报率高,且加快售房速度。

贴石头关乎房子的脸面,而侧面,后面等整体外墙,有时也需改观,且有很多不同方式。如果您家外墙非常老旧,破皮凹陷,断壁残桓的感觉,这就像挺好一个人,穿着乞丐服,怎么看都是穷相,那就最好换新墙面。

不想成本太大,可以换全新纤维水泥板,还想更便宜,那就用前边说的那种聚乙烯塑料板来换,同样面积,比纤维水泥板便宜大约 $3500。

纤维水泥板贴墙回报率 76%,塑料板墙面回报率 74%。

2. 换全新车库门。现代感强的全新车库门,成本回报率 95%,和外墙贴石不相伯仲。

更换一个全新四节车库门,承重转轮钢轨,如果可以使用原有大马力启动器,大约 $3500 上下,两个门 $ 7000 左右。好质量现代车库门,不但吸引羡慕眼光,也可能让潜在买家下单决定更快。

3. 换窗(材质是乙烯基塑料)。换窗不是小钱,一个标准独立屋,2000尺上下,如果您要那种隔热,挡寒高效节能窗,并且和原窗框搭配,整套屋换下来,大约要 $18000 到 $ 20000 ,大宅子换所有窗,几万加币也不稀奇。换窗回报率大约在 72 % 。

近几年接触的买家客人,都知道换窗很耗资,所以,一套换了节能新窗的物业,会让买家感觉自己额外节约很多钱,捡个大便宜。不过呢,是否换过窗,不是决定买卖成败的关键,所以,算是一个加分项吧。

4. 厨房微升级。厨房升级回报率不低,大约是 78%。为啥加个“微” ?因为厨房过分装修升级,被业界视为“过犹不及”,反而是减分项。我见过有厨房装修成专业大厨的水平,冷荤和热菜分开烹制,装修成本巨贵,但却真的只适合大厨来用。

厨房,卫生间以及全屋木地板,这些必要装修过去被提过多次,大家都知道回报很不错,厨房升级,是其中最出彩,最有必要的一项,哪怕别的不做,厨房至少也要微整容。普通厨房升级,包括但不局限:更换台面,橱柜翻新,柜子把手,全套厨房节能电器,地面瓷砖和墙壁粉刷。

哪些装修或升级,在物业重售时回报率最低,最不值得做呢?

1.  卧室合并。为了空间大,把两个小卧室合并成一个大卧室;或者,疫情下,家里没有专门办公室,主人需要居家办公,于是将卧室大改装,成为专门办公室。

少一个卧室,可不是小事儿,卖房时,因此掉价10% 完全有可能,除非您家空间超级大,且最少有 6 个以上卧室,将两小卧合并成一大卧,也许勉强可以,否则一定不要合并卧室。

如果您想多一个办公室出来,可以暂时把一个卧室开辟成办公地,但一定不要有大动作,要随时可以切换回卧室模式。

2.  贴壁纸。都知道,“ 己所不欲,勿施于人 ”的道理,更要知道,己所欲,也勿施于人。您贴的壁纸,全球范围内,也许只有您自己喜欢。粉刷墙壁用的油漆颜色都不能太出格,遑论壁纸?

您如果实在有壁纸情节,可以在卫生间,或者最小的一个卧室的某一面墙上过个瘾,仅此而已,不能再多。

3. 改装车库,或打掉储物柜,以求增加面积。

好多本地西人习惯将车停在外边车道上,车库本身作为储物间,或自己的木工房,这些无可厚非。但我曾不止一次看到,有些业主将车库的一面,或者一小部分,装修成室内一部分;或者,将楼上卧室的一个储物间打掉,让卧室看上去大些。

减少储物空间的做法,不明智。一定不要去破坏一个房间或空间的原始使用功能,买家也许更在意的是车库无法正常停车,或者,卧室里的衣物没地方放。

4. 建造太阳房,貌似增加使用面积,实则占据后院休闲空间。

如果您家后院足够大,而且纵深特别长,也许可以考虑把通往后院的一个房间接出去,改装成一个像样的客厅,或者,太阳房。否则,专家意见:不建议这样做!原因自然是,花钱不少,买家看到的可不是多个阳光房,而是失去了后院草地,用来烧烤和自己家狗和孩子玩耍的空间。

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