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政府房市调控政策节点,大多伦多"换房"风险探析!

在多伦多,换房是普遍存在的事情,比如,以小房换大房,以大房换小房,或以公寓换独立房等等。换房在一般来说,直感是非常简单的事情。而在有经验的地产经纪眼里,这是一件需要非常慎重,非常小心,和非常专业地运作才行。否则,会给客户带来较大财务风险。简单说来,换房有两个选择,一个是“先买后买”,另一个是“先买后卖”。针对不同的客户,和不同的社会经济形势。一旦选错了次序,会给换房人造成巨大风险和经济损失。下面,浅析一下几种换房风险问题。

前事不忘,后事之师,首先,回顾一下2017年4月份,政府调控政策出台后YORK地区独立房市场变化。政府房屋调控政策出台后,月度成交均价下降最大值高达25%,近40万;月度库存峰值上涨近400%多;月度成交量峰值下降近70%。

在这期间换房的新移民,以政策出台为界限,先买房后卖房,与先卖房后买房,看似简单的次序问题,但发生在政府房屋市场调控政策节点上,对家庭财务影响巨大。

先来分析“先卖后买”的换房人结果。在2017年2月,3月,和4月份,大多伦多仅在YORK地区独立房市场就有近4000人,是在月度成交价峰值区间卖出自身独立房。如果这些人的一部分,买入的房子是在政府调控政策出台之后,那这批换房人家庭资产仅在两三个月时间内净正增长20%左右。即一个买房首付钱,也几乎是一个普通家庭的净资产。这还不是最重要的,重要的是,政策出台之前,换房人所卖的房子,是在卖方市场卖的。自己的房子不论状态如何,都是在很多人抢Offer情况下,抢走的。而政策之后,这些换房人,买房时,市场又处于买方市场。市场房屋远远供过于求。买房人可以从容选择自己心仪的房源。再有,由于“先卖后买”的换房人,可以拿到Firm Offer之后,轻轻松松地到金融机构申请房贷。几乎不存在任何风险问题。

反过来,再分析“先买后卖”的换房人结果。在2017年2月,3月,和4月份,大多伦多仅在YORK地区独立房市场就有近4000人,是在月度成交均价峰值区间买入独立房。如果这些人的一部份,是在政府房市调控政策之后卖出自身房子。那结果正好与“先卖后买”的换房人结果相反。首先随着月度成交均价的下降20%多的情况下,这些“先买后卖”的一部人先损失一个20%首付,换一句话说,损失一个普通家庭的家庭净资产。其二,这些换房人,买房时,是在卖方市场,在供不应求情况下,抢到的房子。买到的房子不见得理想;而卖房时,是在买方市场情况下,是在市场房子远远供过于求情况下卖房,是在交接日一天一天逼近情况下卖房,是在房贷没有着落的情况驱使下卖房,是在看房人非常稀少的情况下卖房。其情景可想而知。最重要的是风险问题。这期间,一些“先买后卖”的换房人面临重大风险问题。一些换房人,由于高价买成房子,而自己的房子却迟迟卖不出去。或者即便卖出去了,但由于是降价20%左右卖出去的。而面临银行无法申领到足额房贷。进一步影响房屋交接。甚至发生连锁违约事件。给“先买后卖”的换房人带来极大的家庭财务风险。

如何规避政府房市调控政策节点大多伦多换房风险。当今社会,不同的人的“风险意识”差异巨大。其中,“风险意识”较强的人,都比较保守一些。这样家庭的人在经济活动中,常常把风险分析放在首位;而“风险意识”淡漠的家庭正好相反,常常把忽略经济活动中潜在的风险问题。这样的人,认为风险是小概率事件。风险虽然是小概率事件,但它一旦发生,那是灾难性的。足以对家庭造成不可挽救的损失。有些风险是可控的,但有些风险是不可控的。如同换房这样的风险就是“可控的风险”。经常看见有些人,一旦遇到新事情,不知道咨询谁。告诉你一个规律,遇事就咨询那个与你利益相关的人专业人士。虽然我是一名有10多年经验的老经纪,但有时也会遇到新问题。遇到新问题,我就想起我的老板,想到Vicky,这不仅因为她长的漂亮,而是因为她与我的利益一致。在处理地产问题上,老板与我是“一荣俱荣,一损具损”。她给我的建议,我可以放心地使用。但现实生活中,经常看到,一些“换房人”自己已经有签约经纪,却不去咨询,而去咨询其他不相关的人。咨询那些与换房人的利益不一致,甚至利益相冲突的人。这些人往往一点都不靠谱。当然了,这些人在回答你的咨询时,也没有任何责任可言。反正,作为一名地产经纪,当有一些疑问时,我就想起与我利益一致的人,即Vicky,她不可能误导我,她给出的建议一定靠谱。同理,在这里,也希望“换房人”在换房时,多多咨询自己签约的地产经纪,因为他们与你的利益一致,他们的建议比较可靠。

多伦多新移民换房,的“先买后卖”,和“先卖后买”,看似简单次序问题。但如果发生在政府调控政策节点前后操作,那可需要倍加小心。次序不同,结果天壤之别。有人说,在买方市场时,先卖后买;在卖方市场时,先买后卖。这只是从经济角度考虑的。但如果从规避风险角度考虑,不论是买方市场,还是卖方市场,都要先卖后买。因为卖房是否卖得出去,那可由不得自己。比如,2017年4月份,政府出台不利于房市政策。很多换房的人,已经买好房子。压力测试政策一出台,房市立刻冷清,别说买房了,就连看房子的人都寥寥无几。眼看已买成的房子交接日一天天逼近,但房子就是卖不出去。而买的房子是在政策出台之前,是高价买的;而卖自己时,已经是政策出台之后,已经是买方市场,房市已经是供过于求。这种形势下,自己的房子被迫降价还卖不出去。那情景真是急人。其中,一些换房人,在简单“一买一卖”过程中,给家庭财产带来巨大风险,带来巨大经济损失;相反,一些人在“一卖一买”过程中,家庭财产出现短时间跳跃性增长。真可谓“谬之毫厘,差之千里”。有人说,这个现象值得当今有些“换房人”引以为戒。在政府房市调控政策出台节点,换房时,千万要留意这过程的风险问题!

来源:约克论坛——房产(会员:leejun64)

THE END
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