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一位资深地产经纪简评:Inclusionary Zoning政策及Condo市场走向

一句话概括:多伦多刚刚通过了Inclusionary Zoning,强制要求开发商在多伦多指定地区开发100个单元以上的住宅时,必须配套一定比例的低价单元。

这么做会带来什么影响,我们要看看具体的方案:

图1 交代背景,说多伦多房价太贵了,所以为了让一些低收入的人群买的起租的起房,所以有这个政策。

图2 从2022年期,逐年增加,到2030年最多会要求22%的单元是低价单元,照顾收入在$32,486到$91,611的收入人群。

图3  介绍其他城市的“成功经验",  另外出了建还有其他方式满足条件:多出钱代替建房或者异地建房,反正就是把成本转嫁给开发商。

图4 按照City的标准, 一室收1090才算低租金,三室1858才是低租金;对应的大致收入是32486和74301。这个租金要是由机构房东收,那也是太低了。

图5 低价出售的单元,三室只能卖到29万,简直就是抢钱啊,对应的收入是91,611,确实反智的不行。

图6 按照路线图,昨天已经通过了。

图7 造出的低价单元如果转手卖也是有限制的,需要保持99年不变。因为谁能拿到这些单元也是靠抽签的,总体而言这种既没有流动性也毫无升值潜力。

图8 建一套300套的Condo,2022年需要30套低价房,到2030年需要66套。按Downtown大概每年10栋楼的建设速度,每年能增加300-660套低价房,这个对市场的供应来说其实根本也不够,但是每栋楼都有要求,开发商却很头疼。

同时低价租和低价卖,可以选一样,不会同时存在。

图9 2025年会有个重新审核的机制,个人觉得这个政策有可能到时候会有调整,但是中2022-2025年这4年其实影响还是很深远的。

图10 看看这个政策多伦多和其他大城市比是什么情况。温哥华2018年就搞起来了,多伦多是几年开始。再看看两室低价的定义,租金只能是1661,简直就是个笑话。你看看三番两室3000就算低价了,蒙特利尔只要求比市场价低10%。这种没有政府补贴的公共政策,就是强制增加开发商的成本。

图11是具体分区,Downtown这种寸土寸金的位置,相反要求低价房的比例最高,简直就是不可思议。有钱住近点,没钱就住远点,结果City说这样不行!需要居者有其屋,好位置就需要多的低价房。

我个人做地产分析,非常反对做二极管,一个政策出来,有人喊要大涨,有人喊要大跌,我真觉得不至于,下面是我个人的看法:

1 这个政策特别的白左,造成的直接结果就是开发新Condo和Purpose-Buildt Rental Apartment的成本大涨,政府说白了就是开支票用“民意”抢钱。低价带来的成本增长怎么补?有以下两种可能:

A 有了低价要求的区域,地价下跌,卖地的房东承担一部分,可能觉得可能性只有10%-20%。

B 开发商来承担这部分的成本,转手就把增加的成本放在楼价里了,新房楼花继续上涨,这种可能性占80%-90%。

最后造成的结果就是,新楼供应肯定会减少一些,同时价格还涨了。

2 有人说这种政策,会造成新楼的吸引力大降,房价要跌,我觉得也是四个角度来看:

A 多伦多的低价房政策之前就有,要求是5%-10%,之前也没有多少影响,只是这次提高的比例比较激进一些。低价房针对的对象是低收入人群,但是他们不是难民也不是有犯罪记录的人,只是单纯收入低点。这个跟Four Seasons旁边建新楼,然后有一部分新邻居都是Jane&Finch来的是两个概念。或者Yonge&Finch周围建新Condo,结果一部分住户就是马路对面南明应搬过来的,都不是这样的。

B 这种低价房其实有点类似之前的Co-op公寓,租或者买都需要抽签,转租和转卖都受限制,跟市场上正常的Condo其实没法形成直接竞争,不会因为低价的存在,限制了所谓高价的增值。

C 很多人没有意识到,多伦多70%-80%的Condo,出租Condo的比例占全楼比例的50%-70%很正常。这些租客里面,有收入高的,也有收入低的,有人会因为这个楼里出租比例过高而不买这个楼自住吗?我看这种现象也是不存在的,有些想象太极端了。

D 多伦多市场上涨的原因,最根本的都是供求因素占主导的,这种强行靠政策“搞”出的低价进一步增加的市场的扭曲,同时还增加了提供新房供应的成本,真的是在开倒车。

3 后面如何操作?我会专门再写一个帖子来分析现在的Condo市场,对于这个政策的反应,我的想法很简单:

A 定价激进的新Condo楼花,未来的潜力其实是有限的,无论杠杆多高(15%首付),请谨慎或者不要参与。

B 定价合理的新Condo楼花,如果有投资和自住的需求在,现在又买不了现房,可以适当参与,因为未来的新楼在新的政策背景下来看,只有涨价一条路了。

C 买现房!买现房!买现房!  现在Oakville的34尺单车库都要160-180了,核心位置的Condo在明年加息的背景下会显的不那么贵了,对比新楼花也有20%-25%的价格差,几乎没什么风险,足够便宜也买的起,为什么不买?

来源:约克论坛——房产(会员:realcapital)

THE END
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