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如何选适合自己的房?一位资深经纪畅谈买房体会!

前几日,有一位客户对我说,对于我们新移民来说,买房这件事太重要了!房子买的合适,移民生活就会很轻松。反之,在多伦多的生活压力就会很大。但如何才能买到适合自己的房子呢?以下是我经纪朋友谈的一些买房的体会。仅供大家探讨.

有一点宏观经济常识,很可能对买合适的房有一定帮助

社会经济不是呈现直线上涨的,房地产也一样。长远来讲,房价是以货币形式体现,一定是上涨的。但绝对不是直线上涨,而是短期时而上涨,时而下降,时而供过于求,时而供不应求。也就是上下波动地上涨。现实生活人们也能对此有切身体会。房屋市场不是长期处于供不应求,长期单边上涨状态;也不是长期供过于求,长期单边下降状态。而是有时清淡一些,很少有人买房;也有的时期,很多人一起抢房。而且房价越高,上涨越快,买房人越多。我的的地产经纪朋友说,发生这种现象的主要原因,就是一些人没有基本宏观经济运行知识。如果人们脑海里有一张房屋周期变化简图就会好很多,就不会发生一大群人嘴里喊着口号“一路向北”抢着买房这种现象。事实上,当大家都在抢房子的时候,慢半拍,等一下,可能是一个好的策略。买房人在波谷处买房,要比在波峰处买房,房屋的性价比就会好很多。

图1,房屋市场周期变化简易图示

有可能情况下,在利率高点买房比较好

利率低的时候买房人很多,但这并不意味利率低的时候买房最合适。众所周知(如图所示),房价与利率走向相反,一般来说,利率往高走,房价往低走;反之,利率往低走,房价往高走(有一个延时)。利率最高时,房价应处于低点;利率最低时,房价应高处于高位(有延时)。价值100万的房子,在利率上升到最高时,价格可能降到80多万(有延时);反之,当利率降到最低时,房价可能上升到120万左右(有延时)。显然,如果我们有100万,我们会选择在利率最高点买房。但有人会说,我们贷款买房,低利率可以每月少付一些房贷。但别忘了,人们与金融机构签的房贷合同都是有Term的,或3年,或5年。一旦到期,新Term的利率还是要随行就市的。节省3年,或5年的房贷,与利率最高点和最低点时的房价差额比,那时微不足道的。所以,虽然利率低时买房人较多,但并不意味着低利率时买房合适。理论上说,对于一个房屋投资人,应该在利率最高点买房(有延时),在利率最低点卖房才获利最理想。(有延时),延时的原因是房屋市场变化一般比社会整体经济变化慢半拍,即社会经济已经恢复最高点了,但房市还在恢复中;当社会经济已经到最差了,房屋市场还在未体现出来,还需要一段时间跟上社会经济变化。

图2,利率变化与房价之间关系简易图示

买房时,多少要有一点迁就精神

市场的房屋基本都是标准化设计和建造的,换一句说是针对大众普遍需求建造的。作为一名特定买房人,大多数市场房屋不会十全十美。市场的房子或多或少都有一点不那么满意。如果真的发现完美的房子,那价格可能也不会完美。买房人有时需要对房屋的小问题迁就一下,才能及时买到房子。我一位地产经纪朋友对我说,大多数客户都有迁就精神,这些客户都能买成自己基本满意的房子。但也有很少数客户,由于房屋很小的问题,错失一次次买房好时机。他说,有一位客户,20年前就移民多伦多了,本来可以买到北约克的独立房,但由于发现房子有一点小问题,买有买成。后来发现北约克的独立房房子涨价,超出预算,买不成了。之后,转战士嘉堡,同样问题,士嘉堡也没买成。转战OSHAWA,最后,OSHAWA也没有买成。以后的情况了,他就不知道了。他还说,7年前左右,还有的客户在万锦买房,Offer都打好了。但买房人亲属参与进来说,门前的道路有一点小问题。于是买方放弃了!过两个星期,发现这个房子被别人仅以低于打好Offer价格2000买走。之后,此类房子一路上涨,当时60多万的房子,到现在已经涨到150多万了。这样的现象是非常令人痛心的。

买房人最好懂一点房屋装修,和维护知识

有人说,懂一些房屋维护和装修知识的人,会为家庭买房节省很多钱。有人说,买100多万的房子,懂装修和维护知识的人可能节省10万左右。其实,这些房屋维护和装修知识并不高深,现在,人们可以通过“YouTube”学习房屋装修知识。一旦懂得房屋维护和装修知识,那对于选房,买房是非常重要的。内行人看的是门道,外行看的都是外表。买房前,最好用一点时间,多多研究一下房屋装修知识,和房屋维护知识。我有一位过去在国内房屋开发的客户。他对选房非常在行,他打的比喻对我影响非常深刻。他说,选房和选人有一比。比如,一个人长得五官端正,骨骼,轮廓,和面貌清秀,但穿一件很旧的衣服,和一个长相一般,但穿金带银,涂脂抹粉的人站在一起。人们还是选择前者。衣服不好看,可以换一件新的,很简单。他的比喻有一点俗,但易懂。选房也一样,这位客户买房就专选脏乱旧别人看不上眼的房子。只要房屋结构没有问题,没有环境问题就好。这样的房子通常价格比较低,没人抢。而那些已经装修好的房子不但价格高,而且有可能用装修掩盖一些问题。但装修好的房子确是大多数人竞相枪Offer的房子。但懂装修,懂房屋维护的人就会选择那些没有那么多人抢的超值的脏乱旧房子。

买房切忌从众追逐“黄金地段”

记得有一位经纪说过这样一句话,他说,他非常不理解人山人海,日夜排队抢购新开发楼盘。对此,我也有同感。新移民在多伦多买房时,由于房屋市场信息不对称,往往做出“逆向选择”。有人说“一瓶10000块钱的名酒,其中这瓶酒的价值是1000,而有关这瓶酒”Story”值9000”。新移民在多伦多买房也有类似情况,也有很多新移民花钱买有关房屋的”Story”。其中,最值钱的”Story”就是所谓的“黄金地段”。其实,从居住角度来说,多伦多根本就不存在什么”黄金地段”。“黄金地段”都只是商家的商业广告上的语言包装。其实,多伦多的城市规划与东方是不同的。传统上讲,西方的城中心,地铁沿线一般都是工人阶级的集中居民地;而多伦多真正家有黄金的富贵家庭都住在远离地铁,远离市中心的远郊。多伦多是加拿大最大工商业城市,也是全球最适合人类生存与发展的城市。城市各个社区不可能完全一样,有点差异是难免的,但这点差异对不同社区的房屋市场价格影响不大。最近一年来,过去的一些高价社区的房子已经被过去不被看好的社区房价追平,甚至超过。

校区比较好就可以了,不要强调最好和顶级

新移民在多伦多买房时,总是问哪个学校排名最好。在学校的选择问题,应该是孩子适合在什么样的学校发展,就应该让孩子在那样的学校学习。有人说,真正好的学校,是适合孩子发展的学校。是让孩子能发现自我,和有利于将来孩子实现自我的学校。这样才是正确的选择!众所周知,人与人是不同的,有的孩子天生对医学感兴趣;有的孩子天生擅长数理;有的孩子对艺术有专长,等等。有人说,在加拿大,几乎所有的工作都很辛苦,唯独有一样工作不辛苦,就是上天安排一个人该做的事情,也是一个人热爱做的事情,一个人不知不觉都想干的事业”。如果一个人及时找到了自己正确的发展方向,要远比在错误方向耗费百倍千倍的付出要有效的多。正确和适合孩子的教育,是确定适合孩子天性的人生的发展方向,是以孩子最适合的职业为导向,使孩子将来一生都在从事自己擅长和热爱的职业,使孩子一生都工作都在乐趣中。这样,孩子的工作才会有机会体现自身的最大社会价值,和实现自身的价值。现实生活中,新移民不顾及自己孩子的感受,都争先恐后地花高价买个校区房。把本来天性非常聪明,活泼可爱,很有发展的孩子,送到那些所谓“顶级学校”,到那些平均分数最高的学校。致使这些聪明贪玩的孩子学习成绩长期垫底。日久天长,使本来很聪明乐观自信的孩子产生自卑心理,低人一等的心理。当然,这不是家长的初衷,但却实际效果确实这样。所以,名校区并不一定适合每一个孩子的成长,盲目地花高价买顶级校区的房子,有时是对家庭发展不利的。

来源:约克论坛——房产版(会员:leejun64)

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