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一位资深经济揭秘:什么是暗盘?哪类房源适合做“暗盘”

在加拿大,相信你经常会在朋友圈,微信群里看到有地产经纪发所谓“暗盘”的广告,让有兴趣的买家速速联系TA。

本人在做地产经纪之前,一直搞不清楚究竟什么是暗盘,只是从字面意思上大致猜测暗盘可能就是偷偷地暗地里拿出来卖的楼盘。但是干嘛卖家要偷偷地暗地里来卖自己的房子,就一直没想明白过。

如果你也有同样的疑问,那今天就来彻底分析一下什么是“暗盘”。不管你是卖家还是买家,当以后有地产经纪跟你说到暗盘,你应该是谨慎还是兴奋?

什么是暗盘?

在解释“暗盘”的概念之前,Tan先生先要和大家简单介绍一下在加拿大,特别是安省,有几种卖房的方式,也就是我们说的listing方式。

01 - Multiple Listing Service (MLS)

这是大家目前碰到最普遍,最常用的一种卖房方式。

简单的讲,就是房主通过委托的地产经纪公司,把自己的售房信息挂到当地地产局的交易网上。

通过这种方式,所有潜在的买家和其他地产经纪公司的经纪都可以从网上了解到该房屋的基本信息和售卖要价。

卖家的地产经纪公司通过和买家的地产经纪公司合作,找到合适的买家和卖家,然后一起分享交易佣金。

02 - Open Listing

也就是所说的“For Sale by Owner”listing,即房主自己来售卖自己的房子。

通常情况下,这种卖家自己比较了解整个地产交易的流程,所以卖家不会委托特定的某一个地产经纪公司来帮自己售卖房子,而是欢迎所有的地产经纪公司来帮他一起卖。

只要这个地产经纪公司能帮他带来合适的买家,卖家就愿意支付一定金额的佣金来作为报酬。

因为卖家没有指定的地产经纪公司brokerage, 所以往往卖家可以节省掉一半原本用来支付给卖家经纪公司的佣金支出。

03 - Exclusive Listing/Pocket Listing

这个就是我们所指的“暗盘”。

官方的定义是“The seller gives the sole right to market and sell their property to a single brokerage during a specified period of time and on the terms in the agreement”也就是说,卖家给自己指定的这家地产经纪公司唯一的权利去营销和售卖TA的房子。

在这种情况下,只有这家经纪公司才有权利带客户来看卖家的房子,其他地产经纪公司没有权利带他们们的客人来看房。

如果卖家的brokerage想要和其他地产经纪公司合作,必须先得到卖家的允许才行。

因为这样的模式,卖家这个房子的售卖信息在地产局的系统里是没有的

也就是在MLS系统里找不到,这样其地产经纪公司和潜在买家也就看不到这个售房信息。正因为如此,这种售卖的房子就被称作“暗盘”。

那么,什么样的房子,卖家会想要做“暗盘”?

类型一:非常高端,巨贵无比的豪宅

大家可以试想一下,一栋上千万甚至几千万加币的豪宅,全加拿大可能只有1%的人买得起。

通常这种房子的卖家不会把房子挂在MLS网上,更不会随便开放给别人来看房。

因为卖家知道,绝大多数来看房的人都是怀着好奇的心态来猎奇的,并非真的是要来买房。

其次,卖家也不会找普通的地产经纪公司来代理售卖,因为客户群体不同,所以卖家只会找有特定客户资源的地产经纪公司来代理销售。这种地产经纪公司往往有国际化的客户资源和特定富豪客户群体。

打个比方,这样的地产经纪公司就像私人银行或家族办公室的理财顾问一样,他们是不会去银行的大堂里找排队存钱的散户的。

那么在这种情况下, 卖家就会做“暗盘”,地产经纪公司就会私下为其去找特定的潜在客户群体来做showin,

而不会挂在MLS系统里公开售卖。

类型二: 卖家想试水卖高价的房子

当用MLS Listing方式售卖的房子, 无论房子是否售卖出,期间价格有无做过调整,上市了多少天,这些信息都会被记录下来。

这样卖家如果要价高了,一直没有卖掉而把价格下降调整的话,这些都会给将来的买家提供参考信息,了解到这个房子的要价是市场所不接受的,这些信息可能对卖家的价格谈判不利。

但如果用“暗盘”的方式,即使房子没有卖出,也不会在市场上留下记录。所以,有些卖家往往先用“暗盘”的方式,放一个高于市场价格的要价,看一下市场的反应。

如果反应不错,甚至还能收到offer,则卖家会再用MLS listing的方式挂到地产局交易网上,这样可能会收到更好的offer。

如果反应不好,则卖家可以调低价格再放MLS,这样也不会给买家留下这房子在跌价的印象。

类型三:信息保密,卖家不想让人知道这房子要卖了

因为“暗盘”情况下,即不会在MLS上挂出,也不会在房子前竖起“For Sale”的牌子。所以周边的人群一般不会知晓这个房子正在出售。

比如可能有些名人夫妻离婚要卖房子不想让人知道;或者可能上市公司老板有什么变故但还没对外宣布,这些人为了信息保密,所以会选择“暗盘”的房子出售自己的房产。

类型四:已经有潜在买家看上的房子

通常来讲,一个房子要上市listing,为了能卖出好价钱,需要做很多准备工作,比如做一些的小修小补,做staging布置,做市场推广(拍照摄像等)。

但在一些情况下,卖家的房子已经被卖家经纪手里的某一个买家看中, 且双方基本谈妥价格。

这样,卖家的房子就不需要再做MLS listing, 也可以直接跳过前期的这些准备工作,直接“暗盘”成交了。

除了以上4种属于二手房的暗盘交易以外,还有两类地产售卖会经常使用“暗盘”的方式。

一种是楼花的转让。楼花就是我们所讲的Pre-construction,是指还没有建造完成的房屋,甚至是还没有开始动工的房屋。通常开发商在和买家签完房屋销售合同以后,短暂2年,长则4-5年后才会真正交付房屋。

那么在这段时间内,如果买家需要出售楼花的话,就需要做楼花转让(Assignment), 通常还可能需要得到开发商的批准后才可以转让。而出于各种原因,开发商往往是不允许买家在市场上公开转让楼花的。因此,楼花的转让往往会以“暗盘”的模式来交易。

另外一种是商业物业的买卖,比如商场,办公楼,工厂等等。通常来讲,这些物业的使用者往往不是业主自己,而是租户或者员工。而商业物业的定价方式往往是通过租金回报及现金流预估的方式来做估价的。

当商业物业的拥有者需要出售物业的时候,为了尽量不引起租户或者员工的恐慌,确保租金收入或人员的稳定,往往会采用“暗盘”的模式悄悄地出售,而不会在市场上大肆宣传广告。

作为普通住宅房屋的卖家,如果你的房子和你的需求并不符合以上几种情况,那你就要想一想,有没有必要用“暗盘”了。

毕竟,在绝大数的情况下, 作为普通的卖房者来说,用MLS Listing的方式,可以让你的房子获得更多的市场曝光,让其他更多的地产经纪公司知晓,进而收到更多的offer并获取更好的报价。

而作为买家来说,当你看到地产经纪发的“暗盘”信息,你也要想一想,为什么这个房子是“暗盘”出售?

它是High-end的豪宅吗?如果是豪宅,地产经纪应该是有针对性的寻找目标客户,而不是到处撒网给我们这种屌丝散户是不是?

如果只是普通的房子,那它的价格会不会比市场价高?如果价格高, 你还会去下offer吗?

如果价格不高甚至还比市场价低,这又是为什么?地产经纪是不是想通过这种方式寻找新客户?要知道,因为“暗盘”的方式,你作为潜在买家,只能找TA询问并约看房,最后可能这房子只是个噱头,但因为和你勾搭上了,最后成为你的地产经纪帮你买其他房子了。

卖家是真心想卖吗?还是拿出来先试试水?如果只是想试试水,你还想浪费时间陪卖家一起玩吗?

另外,请注意,试水不仅可以试高价,也可以试低价。不管你给什么offer,卖家都可以拒绝你的offer, 然后卖家可以再改用MLS Listing的方式去挂牌出售。

总之,如果是“暗盘”,按道理卖家不希望广而告之,那为什么地产经纪又会到处宣传呢?这当中有什么值得思量的地方吗?

也许有,也许没有。但有一点可以肯定:

在Exclusive Listing, 也就是暗盘交易中,最大的受益者往往是地产经纪公司或者说可能是你的地产经纪,因为卖家和买家都掌控在你的地产经纪公司手上。

对地产经纪公司来说,如果即代表卖家,又代表买家,完成这笔交易就可以拿到上下家全部的交易佣金,这对TA来说是个很巨大的诱惑。

这种情况下,就等同于Multiple Representation, 那买家和卖家的利益会受到影响。(关于Multiple Representation的解读,请点击Tan先生公众号文章“关于地产交易中的Multiple Representation-你必须了解的几件事”)在这种情况下,作为买家或卖家的你,必须谨慎思量。

所以,大家现在看懂什么是“暗盘”了吗?

来源:约克论坛(会员:Tan先生说)

THE END
免责声明:本文仅代表作者观点,不代表约克论坛的观点和立场。
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