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买家角度:一个真正多伦多房地产社区和置业浅谈(一)

对于中国人,特别是远在他乡准备扎根的中国人,什么最重要?我相信90%的人都会选择房子,你可以没有名牌包,没有靓丽衫,没有豪华车,但不能没有房,因为房在我们中国人眼里,它更指代了一个“家”的含义,有家就有温暖,外面受了多大的委屈咱不是还可以回家捂被窝哭去嘛。所以买房成了咱们一生中谁也越不过去的一道坎(不论你有钱没钱,你总有一天要跟房子打交道)。我同时也相信绝大部分的中国人买房都不会视为儿戏,房子除了家的含义以外,它也是你财富保值,增值的一个重要手段。那买什么房靠谱又能让你的房子自己挣钱呢?这个问题抛给所有的地产经纪,回答肯定都是 “location,社区,校区乃至具体到每个房子的格局和建筑工艺”。

但在我看来,对于房子最重要的没别的,就是location!加拿大的社会结构就决定了好的location就伴随着好的校区,好的医疗资源,好的社区生活服务资源,(这里要重点指出的是华人最关注的校区,你要明白,咱华人重视教育特别是一穷二白来这陌生土地打拼的移民更重视孩子教育,所以好的校区华人一窝蜂去那扎堆,殊不知不是因为那个社区学校好华人而去购房,而是因为华人在那个地方买房子的多了,学校才开始变好了,但这个好学校仅仅被咱华人社会承认,西人大多还是相信他们自己的社区,因为师资力量在那摆着,华人的学校大多不是老师教出来的而是华人家长自己管出来的好成绩)不管你房子再怎么高大上,没有location,你房子就是涨的比别人慢(如果碰到金融危机,你房子跌就是比别人快,金融危机过后,你房子缓过来的时间就是比别人更需要等待),这个location可以小到一个街道,也可以大到一个社区,再扯远点它可以大到一个城市,而这不在我们的讨论范围内,试问你身边能有几个人是今年在香港,明年去东京后年奔纽约的?

大部分人都说房子是增值的,车子是贬值的,这个概念有点模糊。单就房子来说它跟车子一样,都是消耗品!因为房子也有年龄,不管你再怎么呵护保养,大自然的风吹日晒都在不断的侵蚀着你的房子以致最后被人推到重建,你明白了这个道理,也就明白了既然房子是消耗品,那它就和车一样,使用的时间越长价值也就越低(当然这里的房子要排除那些有历史文化烙印的建筑,比如类似于古堡,故宫等)!但为什么我们看到的事实是,无论你是住condo还是住house,从长远的年限来看,价格都是看涨?那是因为你房子所在location,所在的地在增值!你在的location好,你的社区好,你的房子就保值就增值的快!

这里简单举个豪宅的例子,我们来一看这土地与房子的价值体现。俗话说有钱就是好,前年一投资移民朋友刚落飞机就奔着几个多伦多有名的豪宅区选购自己在异国他乡的“家”,被豪宅区一个个大宅惊艳,没出两礼拜电话就邀请我去他们的新家温居。大致参观后确实感觉不错,前西人屋主精心修饰的后花园,屋里一个游泳池屋外一个游泳池,门前喷水花坛上又立了个欧洲宫廷式的雕塑,房子周围的fence全部以高耸的小松代替,对于300万的叫价,朋友大呼便宜,这样的房子搁北京郊区价格都得起跳一倍。因为他人在国内就听这边华人朋友说过好房子大家都是抢offer,于是怕别人抢走心头好,310万一锤定音,经济乐的后牙槽都能看见。

当然朋友觉得住的高兴,咱也不能扫人家雅兴,回家后总觉得朋友买的不值,于是查看资料,这是一栋17年的房子,前屋主属于第二任,从第一任手里17年前40来万的价格买下后推倒重建了现在的大屋,建筑成本在当时(按当时的物价和人工推算)可能也是花了40万不到,总共满算80万的建筑成本,17年后310万脱手,看来还真是咱华人土豪出手阔绰(当然这里面也有那个经济忽悠的功劳)。房子挂在mls上已经三个多月,为什么没有西人客,犹太客来买?答案很简单,我来给你算笔帐,17年前40万的土地现在价值有160-180万之间(这个涨幅的功劳要算在location和社区的头上),至于房子嘛,当年40万建的,现在的建筑价值几乎没有,还剩个折旧价价值算他30万,总和210万上下,因为统一社区一栋差不多翻建完成的新屋叫价370万在卖,这个区域翻建成本大约400-450/尺(区域决定了房屋的用料成本,不可能是跟北边的大规模开发小区用一样的料!那边的建筑成本也就在90/尺左右)。所以你算算,你在这个区200万买个地自己再建个新房也不过350万左右。

从这个例子就可以得出:

1,你房子增值主要来源于土地,你的土地所在的location和社区,如果你住的是condo,就是你condo所在的location位置,所以yorkville的condo价格就是立在那。

2,房子再过20年你的房就剩个土地价值,因为没人愿意出钱买你的房他们只是来买你的地,他愿意花钱把你房推倒,雇人把垃圾运走就算不错了。

半年后,朋友电话告诉我,他想卖房了,因为虽然里外都有游泳池,但住时间长了,发现里面的游泳池白白占着居住面积,外面的游泳池又得常年关着,怕万一小孩院子乱跑掉进去也是危险,另外感觉房子开始出现漏雨,花了快8000元换了整个屋顶,反正就是自买房后不断的搭理房子,小到前后院的花草大到屋子的管道,泳池都要找人维护,甚是麻烦。现在看上了旁边一所马上要建好的新屋,问我加价50万能不能卖掉?这叫我咋说呢?要么就是咬牙再住个10年,估计那时土地的增值会抵消当初错误买房的成本,本来买房就多掏了至少50万,现在再加50万,能接手的估计还得是我们刚下飞机的土豪。

再来说说咱华人普遍关注的校区问题,说这个问题你要先明白一个道理,文章前头也有提过,这里我详细的说说:

加拿大公校(从小学到高中包括教会学校)的教育经费来源于两大部分,一个是此社区居民所交的地税的一部分,二是来源于政府的拨款。

好的社区居民收入高,交的地税也高,所以此区学校所获得的经费就多,这是毋庸置疑的。试想想,你在森林山一所普通house的地税都是7,9千的往上走,你在华人区同样大小的房子撑死也就3,5千,更别说印度人聚集区,你说哪个社区的学校所获得的资金多?资金多的学校就可以请更好的老师,请更好的教练,开设更多的课程班和俱乐部,更新更好的教学设备。很多华人硬要说自己所在社区学校的排名第一,这不是笑话吗,是啊,也就华人咱们更注重排名,要我说华人社区高中在多伦多你排第一跟别的传统西人高尚社区的高中排名第20根本没什么差别!你见过几个华人社区里高中的运动俱乐部或者艺术俱乐部在校际联赛里拿过奖杯?!说起华人孩子,很多老外的映像就是能读书,说的不好听这边有个单词叫“geek”,这个书呆子可不是什么褒义词。

既然咱大老远的来到加拿大,就更应该抛弃掉国内的那些教育方式和教育理念,这样才能使自己的第二代更容易在将来融入这边的西人主流社会,西人社会的教育不光注重分数,他们同样也注重孩子的其他方面成长,所以你看这边的体育运动员,艺术家,即使是服装设计师同样和医生,律师,企业家一样受到社会的尊重,而咱大中国现在关注的就是谁有钱谁牛B,谁有权谁牛B,中国国内的社会价值观你不觉得有问题吗?你大可以说咱就是土豪,咱不需要老外那些虚无的,既然你不需要,你来加拿大干个啥劲呢,难道你觉得咱华人越来越多,越来越有钱,就能影响加拿大的进程吗?翻开历史书,我还真没看见有哪个现代移民国家外来的种族是可以支配和改变一个国家的。既来之则安之,既来之则顺之,顺着主流趋势走,总不会犯大错。

前言的最后,我想再多说一句,既然咱们目前钱不够,买到了北边或者别地的华人区,也没关系,毕竟这些区的学校在我们广大华人父母的辛勤努力下,学校的排名还是不错的。但是我们既然来到加拿大,不能光为了学区让孩子上学买房子,买了房子后,是不是我们应该抽出时间打理下自己门前的花园,种点花,搞点园艺呢?如果每家每户都能抽出点钱投资自己的花园,那这个社区不久的将来就会越来越美丽,社区的房子的价值也会开始显现。以后如果想换房时,你的下个买家可能就不只是华人或者亚非拉同胞了,房子的市场变大,你想想你的房子还能便宜吗?最怕就是大家都各扫门前雪,几乎每家都贴出租广告,本来一挺好的新规划的小区最后也会因为环境的变化,人员的复杂变成个市场单一的房源。

好了,现在进入正题

先从楼主本人住的区开始介绍,毕竟这里住了3年多,也算比较了解(本人在此区有个物业正私售,23日截止,我那个帖子被网管当成广告删了,有需要详情的就PM我本人吧 )

1,C12区的bridle path-sunnybrook-yorkmills社区

从图上可以看出,这个区域算是横跨数条大街比较大的一个社区,但是请不要认为社区面积大,人口就一定很多,恰恰相反,这个社区算是人口密度在多伦多的几个高尚社区中的人口密度最小的一个区,因为此社区横跨了数个自然保护公园,同时政府规划的居民用地的每个lot的土地也比较大,更别说此区一下几乎包含了本地的3个西人主流社会中富豪区(西人称这些区为high-end neighbourhood),它们分别是:

1,rosedale golf以北,yorkmills以南内的hoggs hollow

2,lawrence ave以南,mt pleasant rd以东,blythwood rd以北的lawrence park

3,还有就是华人皆知的bridal path那边post rd一带(基本是被那边的每个巨大无比的大lot震撼的记忆深刻)

可想而知,这个区域富豪云集,你说政府还能在这片土地开发什么高层,甚至是商业plaza吗?一个区域富豪扎堆,带来是什么?西方世界与咱们东方可不同,咱们那暴发户土豪多,但在西方,财富的积累基本经过两代人以上的努力,这也决定了住在这里的人大多都是上了年纪的人,你想想上了年纪的人最需要什么?当然就是健康了!所以大名鼎鼎的sunnybrook综合医院就规划坐落于这个社区,你觉的这是阴谋还是阳谋,所以人都是自私的,不分宗族,加拿大是资本主义社会,掌握社会资源的不就是那些议员和资本家嘛,当然他们也会把最好的医院建在自己的家门口。sunnybrook医院医疗器械先进,医院研发中心强大,最出名的就是他们的心脏手术,你看看这又是圈套了,老人不就爱得心脏病嘛。

说说hoggs hollow,这里有个餐厅叫Miller Tavem, 由于此地有谷有河,100多年前老Miller买下这片土地开始酿酒,他的后人将这块土地开始开发,分成大小不同的几十个lot坐落于山谷中,接着犹太人看重商机买下土地,将以前的几十个大lot划分成上百个lot开发成富豪区。有的自住有的卖掉,所以这里犹太人很多外加上本地的精英白人和一些外交官,构成社区的雏形。要知道,犹太人重视知识,他们的知识又使他们自己成为了最挑剔的买家。所以此地的建筑几乎是一家一个风格,而且每个建筑还必须得是带有各种各样的建筑文化,包括在后来建筑商推到重建的房屋都尽量要找犹太或意大利设计师设计,否则盖成个北边bayview hill那样的大房子都出不了手。

如果春天天气暖和,走在这里散步,你会行赏到不同的建筑,有古英格兰的,有超现代化的,有意大利的甚至还有日本式的木屋,相映成趣,就算是国内来的土豪也会不由赞叹一下。谈到翻建,要说这里最牛的设计师是犹太人他们属于博士生导师,意大利人属于博士,接着是法国和英国的,属于大学生(记住这里没有硕士,因为就算是英国设计师跟意大利人还是差一截,更别说犹太人),伊朗移民潮后加拿大出现了很多伊朗人的建筑商,他们的设计水平属于中学生,至于我们华人界号称多牛广告喷的漫天飞的建筑公司,不好意思的说在建和设计house领域还属于小学生,这你没办法短时间改变,因为我们打小都是筒子楼里出生,高层大厦蜗居里长大,你说你有那个house的熏陶去建豪宅吗哪怕是普通的house?意大利人建的可以10年不漏雨,华人建的5年就得换屋顶。

话再说回来,bridal path-sunnybrook-yorkmills正因为能称高尚社区除了医疗健康资源,此社区的学校资源也也同样优秀。小学到中学在本地人眼中都不逊色。特别说的是hoggs hollow与yorkmills街对面的st andrews(后面会讲到)正好处于校区重合地带,所以Hoggs hollow的居民不但可以享受bradal path-sunnybrook-yorkmills的高中也可以选择st andrews社区内york mills CI高中,这为孩子提供了更多的选择,这会不会是当初重视教育的犹太人们特意而为之呢,这我就不知道了。

2,C12区的st andrew - Windfields

从地图上看可以看到此区

南到yorkmills,北到401高速,东到leislie,西到yonge

虽然这片土地没有那么出名的high-end社区类似于跑马径这样的富豪区,但同样不可小看,2,3百万的房子在这个去叫普通住宅,可说是加拿大各种族富人群居的区域。宝马奔驰太普及,真是开个“烤肉啦”都不好意思跟邻居打招呼。

此区的人口构成就开始有点分化,本地白人,犹太人,俄罗斯人,伊朗人,咱们华人都开始各统一片天,居民构成大学以上学历占到80%,医生,企业高管,各种族的大商人扎堆,所以这个区周边云集了太多的私校,公校当然也一流。华人的比例应该不到20%,且都素质较高,从他们门前的花草就能看出一二,毕竟几百万买的起这的房子的华人,很多都是丈夫国内挣钱,老婆这边带孩子,孩子上学自己也就有时间去打理自己的花园,过一种咱老百姓羡慕的田园生活。这个区因为大部分为平地,政府起初规划时,每家的lot不但大而且还大都规则,又成为了建筑商喜爱翻盖的区域,所以这的房子虽然风格不像豪宅区那样多样,但翻盖后的房屋大都大气,装修考究,样式也更时髦。所以成为了各地新富们喜欢购买的地方,价钱也就水涨船高,始终居高不下,土地价值的涨幅也非常客观,从我看,这个区的土地很难有向下大幅度降价的可能性,非常具有保值性。跟跑马径那边的大豪宅比,毕竟市场需求要大很多。

医疗资源:leslie过401不远就是north york general综合医院,沿bayview向南过lawrence就是sunnybrook综合医院,一个社区前后都有大医院的在多伦多还不太多,这区就占其中一个。

教育资源:几乎等同上面提到的社区。

3,willowdale社区(我们华人upper class大大喜爱和追捧的地方)

从图上可以看出,willlowdale分为willowdale east和west,我们华人也叫它好像是“惠柳谷”,你说咱中国人就是喜欢给自己住的地方起个高大上的名字,明明此地没谷没河,地势平坦,一马平川非要加个“谷”子,难道是学多伦多市中心的rosedale(玫瑰谷)?那边英文后面有个dale,这边就得叫“谷”。但是人家玫瑰谷确实有谷有河啊!

先说说此区的历史,君不见60年前,多伦多最北也就到Eglinton Ave,就是到了4,50年前,沿着yonge过了401高速以北,willowdale就是咱农民的天下,田野,泥路,农民的房子杂乱的分布在这片土地上。可想想如今,这片区域已经代表了小资的家园,真是沧海一声笑,世间变化太快,一回头已物是人非。

来源:约克论坛——房产(会员:jin_xin)

THE END
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