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买房的亲,你真的会看房吗?说说地产经纪不会告诉你的事~

大多数客人看房时,习惯跟着地产经纪直接进入房屋,看一下这个房子的整体布局,房间大小,朝向采光和装修风格。很多客人都会很关注厨房和卫生间的装修和布局,比如厨房有没有中央岛,橱柜储物空间够不够多,卫生间有几个台盆,有没有浴缸。有些客人还会特别在意一些细节,比如地板上有没有划痕,灯光颜色喜不喜欢。还有的客人还会很关注房屋内的家具或者staging的风格,比如房间内的餐桌,沙发款式是不是和房屋风格匹配等等。

可能有人会问,难道这样看房不对吗?看房不就应该这样看吗?

对,以上这些都对。当客人进入一个房子后,很自然会用一种沉浸式的眼光来看这个房子,想象自己和家人搬进这套房子后的各种生活场景,如早晨起床后一家人的动线会是怎样?吃晚饭时一家人的习惯是什么样的?房屋应该如何布置来满足一家人在家时的休息和娱乐?如有老人或客人来小住一段时间,房屋能否满足各种需求?

这些都是看房的客人需要考虑的点。因为每个人的生活方式,家庭结构,审美偏好,以及在预算有限时的优先等级都不一样,所以看房从某种程度上来说是一件非常主观且容易Emotional 的事情。

房屋的布局风格没有唯一的对错标准,有人喜欢南北朝向的,有人就喜欢东西朝向的; 有人喜欢开放式的格局,有人就喜欢各功能区分隔开的格局;而对房屋装修好坏的容忍度也只是在有限预算下的某种妥协,如果不考虑预算,相信谁都喜欢比佛利山庄的豪宅,相信谁都喜欢意大利的天然大理石和德国的厨房电器。就像如果不考虑自身条件,每个男人都想要有个日本的老婆外加一个法国的情人(开个玩笑)。

但如果看房仅仅只是这些东西,那客人自己就可以看了。为什么还要我们地产经纪陪同去看房呢?难道地产经纪就是去帮客人开个门?难道就因为我们有个License, 万一屋主家里少了东西可以找到我们吗?如果是这样,那地产经纪真成了开门的大爷,客人觉得地产经纪无用也实属正常。

在现实生活中,确实有不少地产经纪带客人看房时是基本不说话的。这无非几个原因:一种可能是地产经纪自己不太懂房屋各种结构或设备问题,说多了可能还会被客人质疑,因此还不如什么都不说;另一种可能是自己看出了什么问题,但如果客人喜欢,想着尽快让客人下offer,早点结束这笔生意赚到佣金,所以选择什么也不说。

对于这两种地产经纪,前者是因为Ta的不专业,所以不敢说,后者是因为TA的不道德,所以不愿说。无奈我们没有办法改变现实世界,

那么作为地产经纪,在陪同客户看房的时候,除了让客人自己沉浸式地进入这个房屋,感受这个房屋以外,还会看些什么?还会提醒客人注意些什么呢?

观察房屋外围

首先,当Tan先生陪同客户到达一个房屋时,Tan先生不会立马就领着客户进门。相反,Tan先生会领着客户绕着房子外围走一圈。如果能从外面进入后院,我会领着客户一起先进后院走一圈。

那绕着房子外围走一圈,Tan先生会关注那几点?

01观察一下房屋周边的地势

俗话说,人往高处走水往低处流。而加拿大房子,最怕的就是水。所以如果一个房子周边的地势比这个房子高,那这个房子的地基多数会比较潮湿,时间久了对房屋地基的侵蚀会很厉害,严重的话还会有渗水漏水的可能。

如果地势高的区域是在你家后院或前院,那通过后续人为整平地势,加装排水沟还可以缓解(但要花大笔的钱)。但如果地势高的区域是别人家的房子或者公共区域,那只能说这个房子有先天性的缺陷了。

02观察房屋外围的墙体是否有裂缝

对于有一定年份的房屋来讲,有一些细小的裂缝很正常,无论是混凝土,砖墙还是stucco的外墙体,随着时间的推移,季节变化的热胀冷缩,多多少少都会出现一些细小的裂缝。

但是对于一些种类的裂缝,买房的朋友一定要谨慎。比如地基墙横向切面的裂缝,或者如阶梯状的裂缝。

对于房屋来说,最怕的是有结构性的问题。地产经纪尽管不是专业的结构工程师,也不是持牌的验房师,但作为一个专业的地产经纪,起码要对房屋明显的结构性问题有一个初步的预判,至少在发现这些苗头的时候,要给客户提个醒,建议在下offer的过程中,尽量可以添加一个验房的条件,以保护客人的利益。

03观察一下房屋的屋顶

对于屋顶,尽管受到看房时间,专业性和条件的限制,地产经纪带客人看房的时不可能看得很清楚和专业,但地产经纪和客人在进入房屋前,可以在房屋外部稍远一点的地方,比如人行道,小马路对面看一下房屋屋顶的整体情况,其中有2点可以特别关注:

第一,  要看一下屋顶大致是什么材质的?瓦片边缘处有没有很明显的磨损和翘起?我们平时碰到的绝大多数房屋屋顶是Asphalt Shingles,对于这种沥青的屋顶,寿命通常在15年左右,如果这个房子的年龄超过15年,那要留个心眼问一下屋主有没有换过屋顶,大概什么时候换的。通常来讲,如果卖家在近2-3年有换过新的屋顶,一般都会在Listing information中特别标注出,作为房屋的一个features。

另外一种比较常见的屋顶材质是Metal的,这种金属材质的屋顶价格都很高,是普通沥青屋顶的几倍,通常寿命都在50年左右,有些甚至达到70-80年,如果房子是金属材质的屋顶,卖家一定会把它作为房子的一个卖点宣传。

第二, 要看一下屋顶有没有明显的局部塌陷或拱起。这通常预示着这房子的屋顶有结构性的问题,那地产经纪一定要提醒买家找专业的验房师来仔细检查一下屋顶的结构。

04观察一下房屋的烟囱和门窗框体接缝处

房屋的烟囱通常都是完全垂直且没有破损的,如果在房屋外部就发现烟囱有倾斜或者烟囱有明显的大裂缝,那很可能是房屋结构问题引起的。

同样,如果房屋门窗框体和墙面有明显的裂缝,那有可能会是房屋结构问题,同时也可能会造成房屋内部渗水。发现这些问题,同样也需要提醒看房的客户注意了。

观察房屋内部

那进入房屋后,除了陪客户看房屋布局,房屋装修外,Tan先生作为地产经纪,还会帮着客户看什么,会提醒客户看什么?请听Tan先生一步步讲解。

01观察房屋的天花板

Tan先生进入房屋后,第一件习惯做的事情是先扫一遍每个楼层的天花板。看一下天花板有没有水渍或发霉。

如果一楼的天花板有水渍,说明可能是夹层中的水管曾经漏过。如果是顶楼的天花板有水渍或霉点,则说明屋顶可能曾经漏过或者阁楼内非常潮湿。

当然,现在很多卖家在房屋上市前都会做一些修补和美化,特别把一些有明显水渍和霉点的地方刷个漆,以此来掩盖问题。

但是,除非是屋主天花板整体粉刷,否则局部粉刷的话,多多少少可以看得出一些色差。尽管局部粉刷不能说明一定有漏水或霉点,但至少可以多留个心眼,提醒客户注意。

02观察地下室

很多地产经纪带客人看房时,如果地下室是没有装修过的,就会跟客人说,没装修过的地下室没什么好看的。

但事实上恰恰相反,作为独立屋或者有地下室的镇屋来说,不管有没有装修过,地下室是必须要看的!为什么?

首先,地下室是整个房屋的地基所在。房屋有没有漏水的迹象,有没有裂缝等结构性的缺陷,地下室是重中之重。

本人看过N套房屋,人走进地下室,湿气大不大,地下室霉味重不重,人都会有很明显的感受,相信客户也同样可以感受的到。

特别是对于Unfinished的地下室,提供给客户一个最直观的展现来观察地下室的毛坯墙体和地面,角落是否有问题,比如裂缝,渗水,墙体结晶分化,保温棉发霉, 承重柱生锈等等。那这些这么重要的方面,怎么可以忽略不看呢?

其次,房屋基本所有的设备都位于地下室,如果有时间的话,可以简单看一下这些设备的外标签,以及设备或管道外张贴的维护保养记录。通常来讲,通过设备设备外标签上的Serial Number 或者MFR Date(Manufacturer’s date) ,可以基本判断这个设备的年份。

同时,在地下室的通风管道上可以观察一下有没有任何设备的维修保养记录单。通常,一家正规的公司有做过对暖炉,热水器维修保养或管道清洁的话,都会在设备外部或连接的管道上贴上一张记录单,详细记录维修保养的内容和日期。这些都可以作为设备Condition好坏的参考依据。

03检查一下厨房,卫生间的水流大小,冲一下马桶

这里涉及到房屋进水和下水的各种问题。

首先,在看房时会稍微打开一下厨房或卫生间洗手池的水龙头,观察一下水压和水流大小,毕竟一个家庭的用水是否舒适对居住质量事关重要。

同时,可以打开水槽下面橱柜的门,简单看一下水槽下的管道和夹板上是否有漏过水的痕迹或水管生锈的痕迹。

最后,冲一下马桶,观察一下马桶的下水是否通畅。如果马桶盖被封起来的话,通过下水声音是否干脆,多少能对管道的通畅有一些判断。

再次移步房屋室外

当客人看完房屋内所有格局及装修后,再带客人移步室外。

移步室外有两个目的,这是很多客人最容易疏忽,但是又是非常重要的事情。

第一个目的:

尽量不要在屋内对房屋有过多的评价,特别是对价格的讨论。现在科技越来越发达,谁都不知道屋主是否会在屋内安装摄像头或麦克风。买家过多在屋内的讨论可能会被屋主听到(你无法知道屋主是否在某个地方“盯着”你看房的整个过程),这会影响到后续Offer的谈判。

第二个目的:

买房屋不仅要考虑房屋本身,还要观察一下周围的邻居是否是个“好邻居”。我们看房的时候无法和每个邻居都聊上两句,无法判断周围邻居的性格,生活习惯,是否好相处。但是如果我们看到周围邻居把前院打理的漂漂亮亮,把车道和侧道收拾的干干净净,这多数肯定是个还不错的邻居。我想谁不愿意和一个房屋周围堆满垃圾,从不打理前后院的邻居为邻吧。

最后,需要强调的事,以上所做的一切都不可以,也不可能取代专业验房师的验房工作。

要知道,一个专业的持牌验房师对一栋房屋做一次完整的验房,差不多需要3~5个小时,并且还需要携带一系列专业的工具。而作为一个地产经纪,专业性上不仅无法与验房师相比,在非常有限的看房时间内(通常15-30分钟),对房屋的细节状况也无法做深入评估。

但是,一个优秀的地产经纪在带客人开放的过程中,既要和客户保持交流,随时校准客户的需求,同时,又要眼观六路耳听八方,在不经意间扫遍房屋的里里外外,对一些明显的房屋问题要提醒客户引起注意,或给与一些初步的预判,如果客户对该房屋确有意向,要建议客户让更为专业的人士来做进一步检查。

作为买家的你们,现在知道应该怎么和地产经纪一起看房了吗?

来源:约克论坛——房产(会员:Tan先生说)

THE END
免责声明:本文仅代表作者观点,不代表约克论坛的观点和立场。
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