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一位资深经纪实地分析Midtown房源,曾调研了42个Condo……

从去年5月底到现在,我自己从Downtown搬到Midtown也差不多有1年了。过去1年我在以Yonge/Eglinton这个中心点为圆心的半径内生活了一段时间,同时也帮一些客户在周围做了一些自住和投资方面的置业。随着对这个区域更加深入的体验,我自己更加喜欢这个区域了,所以2021年第一篇比较正式的介绍就落到这里的Condo就很顺其自然了。

Midtown的具体边界,各有各的说法,这个帖子就不详述了,这次会具体讲讲Yonge-Eglinton周边的情况。

1、图中的黑线基本属于多伦多政府公认的Yonge-Eglinton大区。

2、橘色部分的B1234集中了大量楼龄30-40年为主的Rental Apartment,这些区域里面一些低层的小楼很多已经要么被拆了正在建Condo,要么也是被各种机构房东准备规划转成Condo。

3、紫色部分的A1234是沿街建的很多Rental Apartment,楼层大多在5-15层左右,总体而言人口密度中等适中。

4、蓝灰色的D1234基本是街区要道,D3和D4目前都有地下部分的轻轨站在修,2022年年底能完工。D1是Yonge&Eglinton的正路口,2022年两条轨道线会正式交汇运行,同时8年后规划的Canada Square也会初具规模。

5、图中的白色区域就是正常的Low-Rise社区,有各种Townhouse,Semi和独立屋存在,因为这个帖子主要讲Condo,之后会再单独讲。

我个人认为Midtown核心区域(St Cliair以北,Lawrence以南)的一些独特优势:

1、集中了多伦多市内最优质的一批公校(90%以上的Condo是没法分配到好学校的)和私校。

2、治安非常好,新闻上极少出现Midtown的枪击案或者其他治安案件。

3、去北约克(上401去Yonge/Finch)和Downtown(多大和金融区)最核心的位置,大概开车距离都在15-25分钟以内。

4、公园,绿地,运动场,Trails分布在周边,夏天绿树成荫,环境非常好。

5、集中了多伦多市内最优质的几个社区:Forest Hill,Lawrence Park,Deer Park, Leaside;人文环境也是非常不错的。

6、中小型生活设施非常充裕:超市(Loblaw,Metro,Wholefood,Pusateri),其他零售(Canadian Tire, Costco, Home Depot )餐馆,医院,生鲜便利店,Cafe都非常全。

从华人生活的角度讲,Midtown最大的问题是:没有中餐,没有中超,买菜基本都要上高速去北边买。当然,现在什么书亦烧仙草,Coco,小笼包还有君皇这种不错的早茶Midtown也都慢慢多起来了。

Midtown的Condo大体情况介绍

相比Downtown:没有那么热闹,会显得安静一些,会闲适一些。房价房租都比Downtown要便宜一些,装修档次比较接近,居住面积也会略微宽裕一点。

相比北约克:更Local一些,离Downtown更近。房价略贵一些,0-8年内的次新房选择会多一些,装修的档次也更高一些。

我这边做了42个Condo的主要统计,有以下一些发现:

1、10年或者以内的Condo有20座,差不多50%的比例,说明这个区域的新楼还是很多的。10年以内的Condo多,一是买的选择会多一些,另外也体现了这个区域的高速成长。

2、7-9年新的Condo是个空白,倒退的时间是2012年到2014年,再倒推开发时间4年左右,2008年到2010年间没有新Condo楼花上市,正好覆盖了金融危机的那几年。经济不好,新盘就不上了,这是很直观的道理,也能看出整个市场也是跟经济情况同步走的。

3、从售价来看,新的Condo均价在1100-1200,也正好夹在Downtown(1300-1400)和北约克(1000-1100)的中间,定位也算是非常清晰的。

4、11-20年间的房子,很多的管理费都在7毛左右,直接显示老些的Condo只要质量过硬,管理费不会无限上扬。

5、11-20年间的房子,现在均价也在900-1050之间了,这些房子只要不是在2010-2014年那段Condo滞涨的时间买的,成本都是非常低的。2-3年的短期涨幅和5-10年的中长期涨幅,都是非常可观的。所以说什么买Condo不赚钱的,真的也就是说说,真掏了真金白银的人收益都是有保证的。

选择自住Midtown Condo的逻辑和人群:

1、Student大学生, 外地来多伦多落脚的New Grad, Young Professional

去Downtown无论坐地铁还是开车,都在20分钟左右能搞定,房租不是那么贵,生活节奏又比较慢点。住在Condo社区里,但同时也能享受低层住宅周围的设施和环境。

2、退休老人

如果在生活便利和环境之间做个平衡,退休老人在Midtown会有比较充裕的选择。

如果是对学区或者生活空间有要求的家庭,Midtown的低层住宅(Townhouse,Semi,独立屋)肯定更加合适,前提是Money到位了,这个话题可以留到之后再讲。

选择投资Midtown Condo的逻辑:

1、随着Crosstown轻轨的建成,Yonge/Eglinton成为又一个两条轨道交通贯通的楼口,公共交通特别方便,会带来一波新的租客和自住群体。

2、Midtown是市内少有的热点发展地区,同时也是配套这么完备的高增长地区,长期房价肯定是增值的。

3、Midtown的租客群体素质普遍都不错,各个国家的移民加上本地人,人员组成也是Mixed,租金有保证,出租Condo之后也不会有什么后顾之忧。

Midtown的20年远景:

在建和规划中的各种住宅楼超过50栋,新房供给的Pipeline稳定但不会很拥挤。未来除去住宅楼,商用楼也会建起带来一些新的就业人口。

等20年后,Midtown的环境会越变越好,成为一个以公共交通为主能够步行通行的优质住宅区,房屋价值自然会水涨船高。

来源:约克论坛——房产(会员:realcapital)

THE END
免责声明:本文仅代表作者观点,不代表约克论坛的观点和立场。
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